諸経費

「おずさん

はじめまして。荻生孝弘（オギウタカヒロ）と申します。
お便りするのは初めてになります。

今回の7月29日のメルマガで不動産投資の節税と
経費の情報というところがありましたので、
メールをさせて頂きました。

不動産投資の節税と経費ということで、
私の無料レポートで申し訳ないのですが、
そのことについて書いておりますので、
よろしければお読み頂ければと思います。

節税についてはP31に、
経費についてはP36から記載しております。

すでにおずさんがご存知だった場合、
また内容が浅かった場合などは申し訳ありませんがご容赦ください。

無料レポートのダウンロードURLです。

http://www.are-investment.com/freereport

このようなお便りの仕方で良かったのかも分かりませんが、
ちょっと勇気を持ってメールをさせて頂きました。

乱文で申し訳ございません。
それでは失礼いたします。

荻生孝弘」

メール、レポートありがとうございます。
早速、拝見させて頂きました。

減価償却費用や諸経費が経費になることについては
税理士さんにも聞いて知っていたんですが

やはり取得費用がまるまる経費になるわけでもなく
するとやはり、税引き前の資金を不動産投資にまわすことについては
危うさを感じます。

ただ、

タックスアンサー
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

というページがあるのは知りませんでした。
国税庁がだしているページなら
根拠として十分ですね。

非常に参考になりました。
ありがとうございます。

■ブランド投資

　投資と節税
　http://archive.mag2.com/0000182470/108806738.html

　について、メールを頂きました。

「おずさんこんにちは。
最近貴誌を読み始めました。

面白いので継続して読んでいます。

私は伊勢丹ファンなので、伊勢丹なら買い物します。
百貨店は、どこも一緒じゃないです。

行けば感じる雰囲気が全然違います。
伊勢丹はとにかく接客が気持ちいいんです。

ただ伊勢丹は百貨店業界の中で唯一右肩上がりではあるけれど、
異常に店舗数が少ないです。

だから、伊勢丹のノウハウが、三越全店に展開されたら、
他の百貨店は青くなるんじゃないですかね。

まあ、そんな話は置いておいて。

投資ですが、
固定資産になるものはその年の経費には計上できないです。

何年で償却するかは、決められてますから、
勝手に経費に計上してはいけないんです。

木造アパートなら２２年という風に決められています。

ただ、不動産投資は初年度に銀行の融資の費用や登記の費用など、
経費がたくさんかかり、その後黒字に大きく転向するという特性があります。

だから、儲かっている年に、この初期コストをかぶせてしまえば、
損益通算によって、累進課税である日本の税制の中では節税になります。

とはいえその後大幅に黒字になればまた税金が増えるので、税
金の繰り延べ効果、ぐらいの意味だと思います。

これも大事な効果ですが。

また、究極の節税は、
税法上（帳簿上）は経費として消えてなくなるけれど、
実質的には資産（収益の元）になるものに投資することだと思います。

帳簿上の価値と実質的な価値の差を含み益といいます。
この含み益をいかに作り出すかが大事だと思います。

具体的には、

・株式投資し、含み益のある株式だけ残して所有
・収益還元価格が帳簿上の価値を超える不動産を所有
↑このへんは基本ですが、

・収益を生むウェブサイトやブログに投資
・収益を生むメールマガジンの読者増に投資
↑これは、かなりおいしいし大事だと思います。

・自分（自社）の名前を売る（ブランドに投資）
・知識に投資（自己投資）
・顧客の信用をあげる（これもブランド投資と言える）
↑このへんになると、結構高度ですね。でも大事ですね。

私自身は、不動産への投資と、
メルマガやブログへの投資、
そして、自分の知識への投資をしています。

ビジネス系のメルマガはあまり読まないのですが、
おずさんのは面白いので読んでいます。
これからも、頑張ってください。

恋愛セラピスト　あづまやすし
http://www.556health.com/
女と男の「心のヘルス」－癒しの心理学
http://www.mag2.com/m/0000164141.html　」

メールありがとうございます。

「また、究極の節税は、
税法上（帳簿上）は経費として消えてなくなるけれど、
実質的には資産（収益の元）になるものに投資することだと思います。」

ここには、共感します。
私も知らず知らずにやっていることですね。

ブランド投資というのは初めてしった概念です。
確かに、これも資産ですね。
揺るがない資産ですね。

「ただ、不動産投資は初年度に銀行の融資の費用や登記の費用など、
経費がたくさんかかり、その後黒字に大きく転向するという特性があります。

だから、儲かっている年に、この初期コストをかぶせてしまえば、
損益通算によって、累進課税である日本の税制の中では節税になります。」

損益通算。

何度か聞いた言葉なんですがいまいちわからないんですよね。

http://www.yokosuka.jp/kkjm/ygs/a/ygs-a0108.htm

によれば

「所得税では、所得の種類を利子所得・配当所得・不動産所得・事業所得・
　給与所得・譲渡所得・一時所得・雑所得・山林所得・退職所得の10種類に区分し、
　それぞれのグループ毎で所得を計算する仕組みをとっております。

　損益通算とは、この区分の中で2種類以上の所得があり、1つの所得が黒字、
　他の所得が赤字となった時、一定の順序に従って、差引計算することをいいます。 」

とありますね。

要するにネットで稼いだお金から
不動産にかかる経費が差し引いたお金に税金がかかるという
ことだと思うのですが

そもそも、不動産の取得にかかる
メインとなるものについての費用「頭金など」が
経費にならない以上、
そんなに大きな金額が経費となるように見えないんですよね。

そうすると、やはり、
お金を借りて投資するという方向のほうがよいようで、
すると、税引き前のお金の投資先としては
どうなんだろうと、思ってしまうわけです。

ちなみに私も伊勢丹がダントツで好きです。
あそこの地下１階の食品売り場は半端ではありません。

醤油とか、塩とか、
みりんとか、すごくいいやつがおいてあります。

■定款に加える

　投資と節税
　http://archive.mag2.com/0000182470/108806738.html

　について、メールを頂きました。

「おず様

以前 FreeBSD 関係の話でメール差し上げた、
中江出汁太郎という名前でブログやらやっている
中江と申します。

ここ１、２日、メルマガで不動産投資の話をされてますが
法人で不動産投資やる場合について
ささやかですがお伝えしたいと思います。

おず様は税引き前のお金で不動産投資をされたいわけですね。
会社の一つ二つはお持ちだと思いますが
会社の定款の目的のところに「不動産賃貸業」を
加えて登記されてはいかがでしょうか。
または不動産投資専門の会社を立てるのもありですね。

不動産賃貸業、という言葉が定款にあれば
いくら不動産を買って貸しても誰も文句いいません。
それが税引き前であっても。
なんせ投資自体が事業ですから。

実際、私も会社の定款の目的のとこに「不動産賃貸業」という言葉を加えて
不動産投資をやっております（かなり小規模ですが）
もちろん税引き前のお金で、です。

ただし私は税の専門家でもありませんし、法律の専門家でもありませんので
何らかのアクションをされるならば、上記のことを鵜呑みにせず
専門家の方とよく話し合った上で行動された方がよいかと思います。

私のは金額がかなり小規模ですので
小規模ゆえのメリットを知らずに受けているかもしれません。
専門家の方と相談された上でご判断下さいませ。」

ご提案、ありがとうございます。
実は既に、投資事業という項目を定款に加えています。

「実際、私も会社の定款の目的のとこに「不動産賃貸業」という言葉を加えて
不動産投資をやっております（かなり小規模ですが）
もちろん税引き前のお金で、です。」

これは、取得費用そのものを経費にしているんでしょうか。
諸経費は確かに経費になるんでしょうが、
減価償却せずに、まるまる取得費を経費にしているとしたら
それがどんな根拠に基づくのか、是非とも知りたいところです。

■資産税

　投資と節税
　http://archive.mag2.com/0000182470/108806738.html

　について、メールを頂きました。

「またまたＫです。

実は、Ｋは税務の中でも、
「資産税」といいまして、不動産や株式、相続などの
税務に関して得意としております。

今までにも多くの資産税に関する案件を
扱ってきました。

その節税手法の一つに

「法人の活用」というものがあります。

と言いますのも、

「法人を活用したほうが節税の幅が広がる」
ということなんです。

「どうして、法人で株式投資したら
　それが節税となるのでしょうか。

　この場合、資産計上されて
　課税対象になりませんか。」

まず、個人で株式投資をし年間を通して、
利益が出た場合、通常は１００％課税されます。
（前年に損失が出ていた場合を除きます。）

これは「分離課税」といいまして、個人の場合は

「所得の分類ごとに税金の計算をする」

これは前回のメールでお答えをいただいていた、

「不動産所得」
「事業所得」
「雑所得」
「譲渡所得」
などなど、個人の場合はその所得ごとに税金の
計算をしなければなりません。

ここで、「所得」という言葉について
おさらいさせていただきます。

所得とは「収入」ではありません。

収入　－　経費　＝　所得　　なんです。

個人の場合、「所得」計算における
「経費」の部分について、

所得ごとの制限があります。

つまり、「不動産収入」からは「不動産経費」しか
ひくことができません。

それと同じように、「譲渡収入（株式の売買）」
からは

「譲渡原価」と「譲渡経費」

しかひくことができないのです。

もう少し具体的にいいますと、個人の株式の場合

株式の売却収入　－　株式の購入額　－　売却手数料

＝　株式の譲渡所得　←　ここに課税されます。

ところが、これが会社（法人）の場合、
極端な例ですが、

株式の売却収入　－　株式の購入額　－　売却手数料

－　会社の経費（役員報酬やその他会社経費）

＝　会社の利益　←　ここに課税されます。

ですから、株式と全く関係ない会社の家賃や、
水道光熱費、従業員の給料など、

会社の経費を株式の利益から差し引くことが
できてしますのです。

これが、会社を利用した節税方法の一例です。

ですから、株式投資やＦＸ、不動産投資など、
個人で行うよりも、会社（法人）で行ったほうが
節税の幅は広がるかと思います。

これは、税務の現場ではよく行われていること
ですので、おずさんの税理士さんにも
ご相談ください。

また、資産税というのは税務の中でもちょっと
特殊な部類です。

税理士さんの中にはやりたがらない方も
いらっしゃるほどです。

ですから、もし不動産に限らず、投資などで
「こんなことしてみたいんだけど」
という事がありますたら、どうぞご遠慮なく
ご相談ください。

税務の世界にも
「セカンドオピニオン」的なお付き合いが
徐々に根付いているかと思いますので、

よろしければ、ご活用ください。

長々と、失礼いたしました。」

丁寧な情報、ありがとうございます。

税金については
帳簿付けなど、ほとんど一切の作業を依頼しており
とても助かっているんですが

どれを経費とするか、しないかについては
税理士さんの話を参考にしつつ、
やはり自分も勉強していく必要性を痛感しています。

なぜなら、
最終的な判断と、その責任は自分にあるからです。

税務調査のときに
追徴課税や、重加算税を受けるのは自分ですから、
やはり、自分で責任をもって、勉強していくのが
地に足のついた経営をしていく基本だと思います。

で、節税をしないのが最もよい節税だという人が
います。

伊藤哲也さんと、
斉藤ひとりさん。

伊藤哲也さんは、地に足のついた
アフィリエイトスクールを運営している方なのですが

「税金を減らすために必要でもない経費を落とすことに
　エネルギーを使うのと、税金を減らす努力はほどほどに
　稼ぐことにエネルギーを使うのと、どちらが有用か」

という話をされていて、
なるほどなぁと思いました。

そして、斉藤ひとりさんも、

「払った税金というのは、やがて何倍にもなって帰ってくるんです。
　だから、払えばいいんです。」

といっている、というのを間接的に聞いたことがあります。

ただ、実際に収める段になって
税率が、全部足すと、収入の５０％を超える世界というのは
本当に驚きます。

消費税というのが会社をたちあげて
２年はかからないので、まだよいほうですが
これに消費税がかかったら、更に１０００万円かかる、とか。

税金を払うために働いているという表現を
みたことがありますが、本当にそれに近いものがあると
感じることがあるんです。

で、会社にしたらしたで
やることがたくさんある。

そして、稼ぎ続けなければならない。
会社そのものの維持にもまた、お金がある程度、かかる。
　

こうなってくるとなにがいいとか、よくないとか
本当に分からなくなってきます。

稼げるようになったら
勉強すればいいと言いますが

稼げるようになったら
すごく忙しくなるわけで
勉強するひまというのはそれほどあるわけではありません。

だから、むしろ
いくら稼いでも大丈夫な土台、ポリシーをもっておかないと
「このまま進んで大丈夫かな」とか、思うわけです。

逆にそれがしっかりしていれば
安心して、波に乗ったり、波を作ったりすることができる。

ということですね。

http://www.blogaffili8.com
で月５０万円を越えている人は
そろそろ、考え始めたほうがいいと思います。

また、越えていなくても
インフォカートやインフォトップは
申告しているわけだから、

誰にいくら入っているかは知っています。
だから、申告しなければいいやと思う人は
税金に利息がついて、請求されるようになります。

税金の周りにある法律は厳しく
権限も大きいです。

だから、「言わなきゃ大丈夫」というのは
おすすめしません。